Τι γίνεται στις περιπτώσεις που κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο κάτω από την αντικειμενική του αξία – Ποια αξία μετρά για την κάλυψη του τεκμηρίου;
Μερικές ημέρες πριν, τηλεθεατής με έπιασε εξαπίνης. Με ρώτησε τι γίνεται στις περιπτώσεις που κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο κάτω από την αντικειμενική του αξία. Ποια αξία μετρά για την κάλυψη του τεκμηρίου; Αυτή που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή η αντικειμενική; Όπως αποδείχτηκε αργότερα, σε σύγχυση ήταν και ο κόσμος της αγοράς καθώς σε όσους φοροτέχνες και λογιστές απευθύνθηκα, τόσες διαφορετικές απόψεις πήρα.
Τη λύση ήρθε να δώσει το ΣτΕ – όπως πολλές φορές άλλωστε – καθώς έφτασε σε αυτό μια υπόθεση με χαοτική διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική αξία του ακινήτου και στην αξία αγοράς της όπως αυτή αναγραφόταν στο συμβόλαιο.
Το ακίνητο είχε αντικειμενική αξία 331.403 ευρώ, ενώ το αναγραφόμενο τίμημα της αγοράς ήταν μόλις 56.000 ευρώ.
Η φορολογική διοίκηση, όπως ίσως θα ανέμενε κάποιος, είχε λάβει ως δαπάνη απόκτησης την πολύ υψηλότερη αντικειμενική αξία και ο πολίτης χρειαζόταν να αποδείξει ότι ήταν σε θέση να δικαιολογήσει ένα ποσό σχεδόν εξαπλάσιο σε σχέση με αυτό που ισχυριζόταν ότι είχε δώσει.
Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι ο φορολογούμενος θα πρέπει να έχει τη δυνατότητα να αποδείξει ότι πράγματι κατέβαλε το μικρότερο τίμημα. Εφόσον μπορεί να το κάνει, πρέπει και η φορολογική διοίκηση να λάβει ως βάση υπολογισμού για το τεκμήριο την τιμή του συμβολαίου. Κι αυτό αποτελεί μια απόφαση που είναι πάρα πολύ σημαντική για τις αγοραπωλησίες ακινήτων.
Μετά την απόφαση του δικαστηρίου, γίνεται σαφές ότι η κίνηση του τραπεζικού λογαριασμού αποκτά κομβική σημασία. Αν οι τραπεζικές κινήσεις κουμπώνουν με τα αναγραφόμενα στο συμβόλαιο αγοράς και γενικότερα τα στοιχεία της συνδιαλλαγής τότε θα είναι και πιο εύκολη η απόδειξη.
Αν η πληρωμή ή μέρος της πληρωμής έχει γίνει ….χεράτα, κάτω από το τραπέζι, ο φορολογούμενος πολύ δύσκολα θα είναι σε θέση να αποδείξει ότι έχει όντως καταβάλλει τα λιγότερα χρήματα που αναγράφονται στο συμβόλαιο και όχι τα χρήματα της αντικειμενικής αξίας.
Όλο αυτό βέβαια πηγαίνει και προς τις 2 κατευθύνσεις. Δηλαδή αν από τις τραπεζικές κινήσεις και τα υπόλοιπα στοιχεία της συνδιαλλαγής προκύπτει ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει στην πραγματικότητα περισσότερα από όσα αναγράφονται στο συμβόλαιο, τότε η φορολογική αρχή δεν δεσμεύεται από το συμβόλαιο. Μπορεί να αναζητήσει το πραγματικό τίμημα ώστε να επιβάλει πάνω σε αυτό τους αναλογούντες φόρους.
Κάλυψη τεκμηρίου
Η κάλυψη μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση, να προκύπτει από δηλωμένα εισοδήματα, κεφάλαιο προηγούμενων ετών, τραπεζικό δάνειο, πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου ή χρηματική γονική παροχή ή δωρεά που έχει πραγματοποιηθεί και δηλωθεί νόμιμα.
Οι άνθρωποι της αγοράς συνιστούν, πριν από την υπογραφή ενός συμβολαίου στο οποίο το τίμημα βρίσκεται αισθητά χαμηλότερα από την αντικειμενική αξία, ο αγοραστής να κάνει δύο διαφορετικούς λογαριασμούς: πόσο φόρο θα πληρώσει για τη μεταβίβαση και πόσα χρήματα θα χρειαστεί να δικαιολογήσει ως πραγματική δαπάνη απόκτησης.
Φόρος μεταβίβασης
Αν για το τεκμήριο κτήσης του ακινήτου –μπορεί να μετρήσει εφόσον αποδειχθεί – η μικρότερη τιμή ανάμεσα σε αυτή του συμβολαίου και την αντικειμενική, τα πράγματα δεν είναι έτσι για τον φόρο μεταβίβασης.
Όταν το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, ο φόρος υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία.
Αν ένα σπίτι έχει αντικειμενική αξία 200.000 ευρώ και ο πωλητής συμφωνεί να εισπράξει 160.000 ευρώ, ο αγοραστής θα φορολογηθεί με 3% για τις 200.000 ευρώ χωρίς βεβαίως να κληθεί να τις καλύψει ως τεκμήριο.
