Δέσμη νέων παρεμβάσεων και μέτρων για το στεγαστικό πρόβλημα, περιλαμβάνει η πολυσέλιδη Έκθεση του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής, αγγίζοντας και θέματα- ταμπού.
Η Εθνική Στρατηγική για το στεγαστικό, που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση ως τις 4 Ιουλίου, δεν είναι μια έκθεση ιδεών 120 σελίδων. Αποτυπώνει το πρόβλημα με αριθμούς, παραθέτει τα προγράμματα που ήδη “τρέχουν” και βάζει στο τραπέζι νέα μέτρα, που σίγουρα θα προκαλέσουν θόρυβο, όπως το πλαφόν στα ενοίκια, έστω για συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών.
Το «παράθυρο» για πλαφόν
Όλα ξεκινούν από τον σχεδιασμό για τη θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων, με στόχο τη δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο.
Η λειτουργία του δείκτη μπορεί να βασιστεί στη συνδυαστική αξιοποίηση υφιστάμενων πηγών δεδομένων, όπως στοιχεία μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων, φορολογικών δηλώσεων και διαθέσιμων δεικτών της αγοράς. Μέσω τακτικής επικαιροποίησης και δημοσίευσης συγκρίσιμων στοιχείων, ο δείκτης θα μπορεί να λειτουργεί ως εργαλείο παρακολούθησης της προσιτότητας, αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας των μέτρων και εντοπισμού στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας. Ποιος είναι ο απώτερος στόχος;
Ο εθνικός δείκτης τιμών να αποτελέσει τη βάση για τη διάκριση μεταξύ ελεύθερης και ρυθμιζόμενης αγοράς μίσθωσης, με τρόπο στοχευμένο και τεκμηριωμένο. Συγκεκριμένα, μέσω αντικειμενικών δεδομένων για τις τιμές, την περιοχή, την ποιότητα και την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών, θα μπορεί να προσδιορίζεται πότε μια κατηγορία ακινήτων παραμένει στην ελεύθερη αγορά και πότε απαιτείται ειδικότερο πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών. Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατων ευρών μισθώματος ή άλλων κανόνων ρύθμισης της αγοράς. Παράλληλα, η αναβάθμιση του ακινήτου, μέσω της αξιοποίησης υφιστάμενων κινήτρων όπως τα προγράμματα «Εξοικονομώ» και «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», θα μπορούσε να αποτελέσει προϋπόθεση για την επανένταξή του σε πιο ελεύθερο πλαίσιο διαμόρφωσης τιμών.
Η εισήγηση αυτή δεν είναι ελληνική πατέντα. Αντίστοιχη διεθνής πρακτική αποτελεί ο δείκτης τιμών της Γερμανίας (Mietspiegel) που λειτουργεί ως επίσημος τοπικός δείκτης αναφοράς μισθωμάτων και καταρτίζεται με βάση πραγματικά στοιχεία αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος, η ποιότητα, ο εξοπλισμός και η γειτονιά του ακινήτου.
Νέου τύπου «Σπίτι Μου»
Με το “Σπίτι μου 2” να βαίνει στην ολοκλήρωση του, το ζητούμενο είναι αν μπορεί να υπάρξει αντίστοιχο πρόγραμμα, με τις πηγές χρηματοδότησης του να αναζητούνται. Η σκέψη, που περιλαμβάνεται στην Εθνική Στρατηγική, είναι η επέκταση του προγράμματος «Σπίτι Μου» με τη διαμόρφωση ενός πιο διαρκούς και βιώσιμου μηχανισμού πρόσβασης νέων και νοικοκυριών χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος στην απόκτηση πρώτης κατοικίας.
Ποια είναι η διαφορά με το “Σπίτι μου 1 και 2”; Αντί της άμεσης επιδότησης επιτοκίου από εθνικούς – κοινοτικούς πόρους, το μέτρο προβλέπει την παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων προς τις τράπεζες, κατά τις περιπτώσεις που χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους. Η παρέμβαση θα λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα εργαλεία ενίσχυσης της ιδιοκατοίκησης και μπορεί να συνδυαστεί με άλλες πολιτικές, όπως ο Λογαριασμός Στέγασης Νέων, ιδίως για την κάλυψη της ιδίας συμμετοχής που απαιτείται για την αγορά πρώτης κατοικίας.
Ούτε αυτή η πρόταση είναι ελληνική πατέντα. Αντίστοιχη πρακτική εντοπίζεται στη Γαλλία, μέσω εργαλείων όπως το Prêt à Taux Zéro (PTZ), το οποίο στηρίζει την απόκτηση πρώτης κατοικίας με άτοκη ή ευνοϊκή χρηματοδότηση για επιλέξιμα νοικοκυριά, καθώς και το PSLA, που συνδυάζει μίσθωση και σταδιακή απόκτηση κατοικίας. Σε αντίθεση με το «Σπίτι μου ΙΙ», το οποίο χρηματοδοτείται μέσω πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και έχει προσωρινό χαρακτήρα, το γαλλικό μοντέλο βασίζεται σε φορολογικές πιστώσεις και είναι ενσωματωμένο στη συνήθη τραπεζική διαδικασία.
Ευέλικτη Golden Visa
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν και οι προτεινόμενες αλλαγές στο πλαίσιο της Golden Visa, καθώς επί της ουσίας διευκολύνουν την αγορά ακινήτων μικρότερης αξίας, αλλά μόνο υπό την προϋπόθεση μακροχρόνιας μίσθωσης.
Ειδικότερα, το μέτρο προβλέπει τη δυνατότητα απόκτησης χαρτοφυλακίου περισσότερων του ενός ακινήτων, αντί της αποκλειστικής επένδυσης σε ένα μεμονωμένο ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος. Με αυτόν τον τρόπο, η επένδυση συνδέεται άμεσα με την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών και τον περιορισμό των κενών ή αδρανών ακινήτων.
Η εφαρμογή του μέτρου θα απαιτεί σαφές πλαίσιο επιλεξιμότητας, μηχανισμό παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων και ρητό αποκλεισμό χρήσεων που δεν εξυπηρετούν το στόχο της στεγαστικής προσφοράς, όπως η βραχυχρόνια μίσθωση. Η παρέμβαση μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά με πολιτικές ενεργοποίησης κενών κατοικιών, ανακαινίσεων και κοινωνικής ή προσιτής μίσθωσης, διασφαλίζοντας ότι η εισροή ιδιωτικών κεφαλαίων δεν περιορίζεται σε παθητική κατοχή ακινήτων, αλλά συμβάλλει στη λειτουργική αξιοποίησή τους για στεγαστικούς σκοπούς.
Απαλλαγές στους κατασκευαστές
Με στόχο την αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών, προτείνεται, επίσης, η εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.
Η πρόταση “κουμπώνει” με τη νέα Οδηγία για τον ΦΠΑ η οποία επιτρέπει στα κράτη- μέλη μεγαλύτερη ευελιξία στον καθορισμό των μειωμένων συντελεστών. Ειδικότερα, μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο ΦΠΑ, έχει προστεθεί και «η παροχή και η κατασκευή κατοικιών, στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής, όπως ορίζεται από τα κράτη μέλη». Η παρέμβαση λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα προγράμματα ανέγερσης κατοικιών προσιτής και κοινωνικής στέγασης (κοινωνική αντιπαροχή, κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα).
Τα «κενά» ακίνητα
Βασική παράμετρος της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, είναι τα χιλιάδες ακίνητα, που μένουν εκτός αγοράς. Για την άσκηση στεγαστικής πολιτικής σε εθνικό επίπεδο, η εστίαση θα δοθεί στις περίπου 800 χιλ. κενές κατοικίες, χωρίς τις δευτερεύουσες και εξοχικές, που εκτιμάται ότι παραμένουν κλειστές (ΑΑΔΕ, 2024). Το μέγεθος αυτό συνιστά υποσύνολο των συνολικά 2,2 εκατ. κενών κατοικιών που καταγράφει η ΕΛΣΤΑΤ (2021).
Ποιο είναι το πρόβλημα; Το 32,7% του κενού αποθέματος χρονολογείται από την περίοδο 1961–1980, το 30,7% (699,3 χιλ.) από την περίοδο 1981– 2000, ενώ άνω του 22% (515,7 χιλ.) έχει ανεγερθεί προ του 1960! Η παλαιότητα αυτή πιθανώς καθιστά μεγάλο μέρος του αποθέματος δύσκολα αξιοποιήσιμο χωρίς σημαντικές παρεμβάσεις, όπως εκτεταμένες ανακαινίσεις, ενεργειακή αναβάθμιση και τεχνικό εκσυγχρονισμό.
Πηγή: iefimerida.gr
