Ο δρόμος για την κατασκευή μεγαλύτερων κτιρίων, με περισσότερα τετραγωνικά μέτρα και υπό προϋποθέσεις επιπλέον ορόφους ανοίγει σε δεκάδες περιοχές της χώρας, με την Αττική να συγκεντρώνει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Κι αυτό γιατί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας προβλέπει τη δημιουργία ειδικών ζωνών στις οποίες θα μπορεί να αυξηθεί ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης, δίνοντας στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν πρόσθετα οικοδομικά δικαιώματα.
Σύμφωνα με τις μελέτες που έχουν τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, προβλέπεται η δυνατότητα κατασκευής συνολικά 1.854.688 επιπλέον τετραγωνικών μέτρων, σε 91 προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, οι οποίες κατανέμονται σε 26 δημοτικές ενότητες της επικράτειας. Το μεγαλύτερο μέρος αυτής της δυνατότητας συγκεντρώνεται στην Αττική, ενώ στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται και περιοχές της υπόλοιπης χώρας, από την Πελοπόννησο και τη Θεσσαλία μέχρι τη Μακεδονία και την Κρήτη.
Πάντως, θα πρέπει να τονιστεί ότι οι αριθμοί αυτοί δεν αντιστοιχούν σε οικοδομές που αναμένεται να ανεγερθούν άμεσα. Πρόκειται για τις δυνατότητες που εξετάζονται στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού και οι οποίες θα μπορούν να αξιοποιηθούν μόνο εφόσον ολοκληρωθούν οι απαραίτητες εγκρίσεις και ενεργοποιηθεί πλήρως ο μηχανισμός μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Στην Αττική το μεγαλύτερο μέρος της νέας δόμησης
Στο επίκεντρο των σχεδιαζόμενων αλλαγών βρίσκεται η Αττική, καθώς συγκεντρώνει σχεδόν 1,63 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα δυνητικής πρόσθετης δόμησης. Μάλιστα στον Βόρειο Τομέα Αθηνών και στην Ανατολική Αττική προβλέπονται συνολικά 62 ζώνες, οι οποίες μπορούν να υποδεχτούν πρόσθετα οικοδομικά δικαιώματα.
Ειδικότερα, στον Βόρειο Τομέα Αθηνών έχουν προταθεί 25 ζώνες σε 11 δημοτικές ενότητες, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 584.404,90 τετραγωνικών μέτρων. Στον εν λόγω σχεδιασμό περιλαμβάνονται η Κηφισιά, η Νέα Ερυθραία, το Ψυχικό, το Νέο Ψυχικό, η Φιλοθέη, το Χαλάνδρι, ο Χολαργός, η περιοχή Παπάγου, η Νέα Ιωνία, η Μεταμόρφωση και η Λυκόβρυση.
Ακόμα μεγαλύτερα είναι τα περιθώρια που καταγράφονται στην Ανατολική Αττική, όπου η πρώτη εναλλακτική πρόταση της σχετικής μελέτης προβλέπει τη δημιουργία 37 ζωνών σε έξι δημοτικές ενότητες, με δυνατότητα κατασκευής 1.046.013,15 επιπλέον τετραγωνικών μέτρων. Τη μερίδα του λέοντος συγκεντρώνουν οι Αχαρνές, με 21 ζώνες, ενώ ακολουθούν η Παλλήνη με έξι, το Κρυονέρι με τέσσερις, ο Γέρακας με τρεις, ο Άγιος Στέφανος με δύο και η Άνοιξη με μία. Οι σχεδιαζόμενες αυξήσεις, ωστόσο, δεν θα ισχύσουν οριζόντια για όλα τα ακίνητα των παραπάνω δήμων. Θα αφορούν συγκεκριμένες ζώνες και οικοδομικά τετράγωνα, σύμφωνα με τους όρους που θα καθοριστούν κατά την οριστική έγκριση των πολεοδομικών ρυθμίσεων.
Ο σχεδιασμός επεκτείνεται και στην υπόλοιπη Ελλάδα
Πέρα από την Αττική, οι μελέτες περιλαμβάνουν περιοχές της Αχαΐας, της Αργολίδας, της Μαγνησίας, της Φθιώτιδας, της Δράμας, της Καστοριάς, του Ηρακλείου και των Χανίων. Πρόκειται για περιοχές στις οποίες εξετάζεται η δυνατότητα να μεταφερθούν πρόσθετα οικοδομικά δικαιώματα, ανάλογα με τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά και τις αντοχές κάθε περιοχής.
Ο συνολικός σχεδιασμός είναι ακόμα ευρύτερος, καθώς ο πρώτος κύκλος του προγράμματος προβλέπει 194 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 δημοτικές ενότητες. Μετά τις 91 ζώνες που έχουν ήδη ενταχθεί στη διαδικασία διαβούλευσης, αναμένεται να ακολουθήσουν άλλες 103 σε 24 δημοτικές ενότητες.
Από τις νέες αυτές ζώνες, 37 προβλέπονται στην Ανατολική Αττική, 55 στην Κεντρική Μακεδονία, οκτώ στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και τρεις στη Στερεά Ελλάδα. Συνολικά, το πρόγραμμα περιλαμβάνει 13 μελέτες που καλύπτουν περιοχές από τη Θεσσαλονίκη και την Καβάλα μέχρι την Πελοπόννησο και την Κρήτη.
Πώς θα μπορούν οι ιδιοκτήτες να αποκτούν επιπλέον συντελεστή δόμησης
Σημαντικό ρόλο στην εφαρμογή του νέου σχεδιασμού θα διαδραματίσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας θα πραγματοποιείται η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης. Ο μηχανισμός αυτός δίνει τη δυνατότητα να αξιοποιηθούν οικοδομικά δικαιώματα τα οποία, για νομικούς ή πολεοδομικούς λόγους, δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν στο ακίνητο όπου αρχικά ανήκουν.
Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης διατηρητέου κτιρίου μπορεί να διαθέτει δικαιώματα δόμησης που δεν έχει τη δυνατότητα να αξιοποιήσει, επειδή η νομοθεσία προστατεύει το συγκεκριμένο κτίσμα. Υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, τα δικαιώματα αυτά μπορούν να μεταφερθούν σε άλλο ακίνητο, το οποίο βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένη Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.
Η διαδικασία θα γίνεται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η οποία θα καταγράφει και θα διαχειρίζεται τα σχετικά δικαιώματα. Έτσι, οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν ανεκμετάλλευτο συντελεστή θα μπορούν να τον αξιοποιούν οικονομικά, ενώ όσοι έχουν ακίνητα στις κατάλληλες περιοχές θα μπορούν, υπό συγκεκριμένους περιορισμούς, να αποκτούν πρόσθετη δυνατότητα οικοδόμησης.
Το ζήτημα των υποδομών και των ελεύθερων χώρων
Η προοπτική αύξησης της δόμησης δημιουργεί ταυτόχρονα ερωτήματα για τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει η κατασκευή μεγαλύτερων κτιρίων στις γειτονιές. Περισσότερα τετραγωνικά μέτρα συνεπάγονται δυνητικά αυξημένες ανάγκες για κυκλοφοριακή εξυπηρέτηση, στάθμευση, δίκτυα κοινής ωφέλειας και δημόσιους χώρους.
Ιδιαίτερα στην Αττική, όπου αρκετές περιοχές αντιμετωπίζουν ήδη προβλήματα κυκλοφορίας και περιορισμένη διαθεσιμότητα ελεύθερων χώρων, η εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων θα απαιτήσει προσεκτικό σχεδιασμό. Καθοριστικό στοιχείο θα αποτελέσει η δυνατότητα κάθε περιοχής να υποδεχθεί πρόσθετη δόμηση χωρίς να επιβαρυνθεί υπέρμετρα η καθημερινότητα των κατοίκων. Η οριστική εικόνα θα διαμορφωθεί μετά την ολοκλήρωση της διαβούλευσης και την έγκριση των σχετικών πολεοδομικών ρυθμίσεων.
